תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שנועדה בראש ובראשונה לחזק מבנים ישנים, אשר נבנו לפני שנת 1980, ולפיכך אינם עומדים בתקן הקיים (413), מפני רעידות אדמה.
בבסיס, התכנית הינה דרך מקורית ומהירה להשביח את ערך הנכס ולשפר את איכות החיים, ללא עלות כספית מצד הדיירים.

התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים כדוגמת מחסנים, שאינם מאוישים רוב הזמן. כמו כן, התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

כחלק מתהליך חיזוק המבנה, תמ"א 38 מעודדת יזמות בקומות מעל המבנה או במקום אותו מבנה. במסגרת התכנית ייבנו יחידות דיור חדשות ויורחבו דירות קיימות בהתאם למגבלות בכל בנין לגופו.

מימוש יעיל של עקרונות התמ"א מתאפשר על ידי הנחות במיסוי עד כדי פטור מלא וקיצור הליכים סטטוטוריים.