משה כחלון משנה, לכאורה, את כללי המשחק באמצעות תכנית מחיר למשתכן שאושרה בקבינט הדיור ביולי 2015. לא עוד זכייה במכרזי קרקעות למשלמים יותר אלא דווקא ההיפך: קבלנים שיתחייבו מצדם לשווק לציבור הזכאים במחירים הנמוכים ביותר הם אלו להם תינתן עדיפות בתמורה להנחה במחיר הקרקע.

על פניו, נשמע כמו רעיון לא רע. הזכאים להשתתפות במכרזים יוכלו לרכוש מעתה דירות בהנחה מצרפית של מאות אלפי שקלים.

האמנם? האם התכנית הדוקה דיה על מנת לעמוד בציפיות שנוצרו מכיוונם של הרוכשים הפוטנציאליים או שמא תיתכן אכזבה נוספת,  דוגמת תכנית מע"מ אפס מימי לפיד?

מוטי ויזל, מייסד ומנכ"ל VCELL, מבהיר כי לתכנית, במתכונתה הנוכחית, יש מספר מגרעות שעלולות להוציא את שוק הנדל"ן מאיזון בשנתיים הקרובות ועליהן יש לתת את הדעת.

 תכנית מחיר למשתכן משנה מן הקצה אל הקצה את מדיניות המכרזים על הקרקעות ובבת אחת, תוך התייחסות והגדרה של קהל יעד אחד בלבד ( חסרי הדיור) המהווים בסך הכל לא יותר מ 25% מכלל פעילות הרכישות בענף. . מעתה כל המכרזים אותם ינפיק מנהל מקרקעי ישראל ישווקו ע"פ עקרונות התכנית. כלומר, מכרזים רגילים במתכונת הישנה לא יציעו קרקעות לבניה במתכונת שהכרנו עד עכשיו על פיהן הוצע תמהיל דירות מגוון שיועד לחסרי דיור, משפרי דיור, משקיעים ומצמצמי דיור..

השלכותיה של החלטה זו על פיה באופן חד ערכי מתועדפת קבוצה אחת בלבד, עלולים לגרום לתופעה הפוכה לחלוטין מזו המצופה. והדוגמא לכך הוא  יישומה בעפולה כמקרה בוחן: במסגרת התכנית יוקצו לבנייה כ-250 דירות לערך בעוד שמספר הזכאים שייגשו להגרלה מוערך ב כ-7,500 הגשות מועמדות לפחות.

מה לדעתכם, יעלה בגורלם של אלו שלא יזכו בדירה המיוחלת? מה מצפה להם כשיחזרו לשוק לאחר ההתבדות מהתסכול על אי הזכייה ? אלו, בלית ברירה, יחזרו לשוק ויירכשו דירות במחיר מלא או שימשיכו להשכיר את " נשמתם" מתוך הבנה שהחלום הולך ומתרחק.

 מכיוון שברקע, קבלנים שלא זכו במכרזים אינם מורשים לבנות יחידות דיור נוספות במתכונת הישנה. המשמעות המידית היא הידלדלות מסוכנת של ההיצע ביחידות דיור לכל קהלי המטרה לרבות חסרי הדירה : משקיעים, משפרי דיור, חסרי דיור ועוד. כל אותם אלפי זכאים שלא יזכו במכרז חוזרים לסביבה בה מספר הדירות הולך ומתדלדל והמחיר הולך ומאמיר כתוצאה מירידה חדה בהיצע, והרי לכם, " מעגל קסמים " שמזין את עצמו.

והתוצאה? ידועה מראש: מחירי הדירות, עקב הביקוש הגבוה, ממשיכים לעלות בקצב מדאיג.

יתר על כן, הסיטואציה בה זוגות צעירים תולים את תקוותם במחיר למשתכן כסיכוי היחיד שלהם לצאת ממצוקת הדיור בה הם נמצאים עשויה להפוך לאכזבה מרה ולהחלטה לרכוש דירה ויהי מה. אותם רוכשים צעירים, שרק בעפולה יסתכמו בכמה אלפים, יעוטו על שוק הדיור באזור ו… אנחנו כבר יודעים מה יקרה למחירים.

משפרי הדיור נשארים בחוץ

אוכלוסייה נוספת, שמודרת לחלוטין משוק הנדל"ן בעקבות מכרזי מחיר למשתכן, למרות שהיא מהווה יותר ממחצית היקף רוכשי הדירות בישראל בכל שנה, היא  משפרי הדיור, שאינם נכללים מלכתחילה ברשימת הזכאים.

תכנית זו,  מותירה אותם ללא כל אלטרנטיבה פרט לדירות יד 2 ומלאי הולך ומצטמצם של דירות חדשות, סיטואציה שתגרום בוודאות למחירן של אלו להתקדם בכיוון אחד והוא כלפי מעלה או לפרויקטים הנבנים על קרקעות בבעלות פרטית, המסתכמות בכ- 5% מסך כל הקרקעות במשק הישראלי.

תכנית מחיר למשתכן אינה תכנית חדשה ומכרזים שכאלו כבר פורסמו בעבר במקומות שונים ברחבי הארץ. ההבדל המרכזי הוא שבעבר שווקה התכנית במקביל למכרזים מן הסוג הרגיל ובהיקפים נמוכים מאוד ולכן לא השפיעה כהוא זה על מחירי הדיור.

מספר מצומצם של משפחות שעמדו בקריטריונים זכו בדירות מוזלות ותו לא. אחד הנתונים שטרם הובהרו עד הסוף הינו תמהיל הדירות שישווקו ע"י הקבלנים שיזכו במכרזים; האם יוחלט כי 100% מן הדירות בפרויקט יימכרו בהנחה או שמא אחוז יחסי מהן בלבד? לעניין זה חשיבות אדירה הן מבחינתו של הקבלן \ היזם והן מבחינתה של המדינה, כאחראית על ניהול מאוזן של המדיניות כלפי כלל הקהלים.

הקבלן מצדו, במידה ורק חלק מן הדירות יוקצה לתכנית, יוכל להמשיך ולהרוויח על דירות בפרויקט שלא יוקצו לטובת הזכאים. מצב שכזה יכול להרגיע את החשש מפני פגיעה של ממש בסטנדרט הבנייה לו יתחייב הקבלן, למרות המפרט לו התחייב עם הזכייה בפרויקט. שר האוצר משה כחלון מודה כי מטרתו העיקרית הינה שמירה על יציבותה של המערכת וכי אין בכוונתו לייצר מצב בו המחירים צונחים בחדות אלא באחוזים בודדים בלבד.

כיום, בעקבות ריכוז כל סמכויות הנדל"ן במשרד האוצר, השליטה בזירה נמצאת בידיו של כחלון. קרי, מספר יחידות המגורים שיוקצו לתכנית מחיר למשתכן ייקבעו על ידו. על פי הצהרותיו של כחלון, ניתן להבין כי הקצאת הדירות לטובת מחיר למשתכן תעשה במשורה על מנת שלא ליצור מצב קיצון של צניחה במחירים? האם באמת מישהו מאמין שיצליחו בשיטה זו לצנן את השוק אפילו במעט, או פשוט לייצר גל מאוכזבים חדש ומחיר שלא מפסיק לעלות…?

2016: כרוניקה של אכזבה ידועה מראש

כיצד כחלון, היזמים והרוכשים יסכמו את שנת 2016 בכל הנוגע למחיר למשתכן ולתרומה שלו לצינון שוק הנדל"ן.

• הרוכשים עלולים למצוא את עצמם בשוק בו המחירים המשיכו לעלות בכ- 10% בשל המחסור שנותר במלאי הדירות, מול הביקושים הגואים. כלומר – מבחינתם הבעיה החריפה, לא נפתרה…
• היזמים עשויים לסכם שנה בה הם הורידו את הפעילות העסקית והיזמית שלהם בשל חוסר הוודאות והקיפאון בשוק.
• וכחלון? כחלון שחזר לכנסת על כנפי הרפורמה בסלולר וההבטחות לצדק חברתי עשוי להתמודד עם מצב בו בוחריו יחוו אכזבה, כישלון וחוסר אונים בכל מה שנגע לתחום הבוער ביותר בישראל: מחירי הדיור…