בפרויקטים מסחריים נבחין בשני מעגלי לקוחות. המעגל הראשון הם השוכרים המשלמים דמי שכירות לבעל הנכס. המעגל השני, בעל חשיבות ממדרגה ראשונה, אלו הם משתמשי הקצה- לקוחות המרכז המסחרי, הרוכשים מוצרים ושירותים משוכרי המרכז המסחרי.
בבואנו לנתח פרויקט מסחרי אנו נותנים את הדעת לצרכי שני מעגלי הלקוחות – רק כך נוכל להשיא את שווי הנכס.
המחקר כולל את הפרקים הם:
- מיקום: ניתוח חוזקות וחולשות של המיקום ברמת מאקרו ומיקרו לרבות ניראות, תחבורה, נגישות וחניה
- היצע: ניתוח תחרות קיימת ועתידית במרחב הביקושים של הפרויקט, רמת התיפקוד והערכת מיצובם של הפרויקטים הקיימים
- ביקוש: הגדרת מרחבי הביקוש לפרויקט, הערכות כח קניה נכון להיום ול-5 השנים הבאות, פילוח קהלי יעד לפי איפיונים דמוגרפיים, ניתוח עסקאות ברות השוואה
- ניתוח S.W.O.T– חוזקות / חולשות
- ניתוח נתונים השוואתיים ממוקדים לסקטור: פדיון למ"ר, כח קניה למ"ר, נטל דמי שכירות ודמי ניהול לפידיון, מאזן שטחי מסחר לנפש
- סטטוס תכנוני: תכניות בניין עיר בתוקף ובהכנה, מגבלות, זכויות בניה, יעודים
- המלצות לגבי קונספט שווקי תכנוני: סוג ואיפיון, גודל, התמחות, מס' קומות, פתרונות חניה
- תמהיל שווקי : אלוקציית שטחים לפי תחומים: מזון, אופנה, הסעדה, שירותים, מוצרי לבית, פנאי
- הערכת שווי וניתוח כלכלי: פוטנציאל הכנסות, עלויות הקמה ותפעול, שעורי רווחיות, ניתוחי רגישות