שוק המלונאות בישראל - על פרשת דרכים
בימים אלו, וועדת הכלכלה של הכנסת שוקדת על קידום חוק, שייתן עדיפות מהותית בתכנון וברישוי מלונות בישראל. הצעה זו באה לאחר שנת 2015 שהסתמנה כשנת שפל בענף המלונאות והשאלה היא,
מדוע התחום אינו מצליח להתנער מהמשבר שפוקד אותו בחמש השנים האחרונות ומה הקשר לחולים עשירים מהמפרץ הפרסי?
חני הופמן – מנהלת תחום הנדל"ן המסחרי ב- VCELL
אנו עדים בשנים האחרונות לפריחה בשוק המלונאות והנופש בישראל, הבא לידי ביטוי בגיוון אפשרויות האירוח לתייר מהארץ ומחו"ל וברמת האירוח עצמה. עם זאת, נראה כי הקשיים המסורתיים של הענף הנם פה , כדי להישאר וזאת ממספר סיבות: התחום עדיין סובל מרגישות יתר למצב הביטחוני והפוליטי, ממחירי הלינות , ממוניטין ירוד, , מתחרות מול אתרי מלונאות עולמיים ועוד. זאת ועוד, הכשלים המסורתיים בשוק הנדל"ן המקומי, אינם פוסחים גם על ענף המלונאות: עודף רגולציה, סחבת במתן אישורים והיתרים וקושי בייזום והשלמת פרויקטים, הם מנת חלקם של היזמים גם בענף זה. לאחרונה, ערכנו ב- VCELL מחקר עבור רשת מלונות בינלאומית, ממנו עולות המגמות והממצאים הבאים:
הענף בישראל – נתונים בולטים:
- נכון לשנת 2015, תחום המלונאות בישראל כלל כ- 54 אלף מיטות ומידי שנה מתווספים פחות מאלף חדרים, המהווים צמיחה עקבית של 1.5% מידי שנה.
- מספר הלינות בבתי המלון נסוב סביב 23.5 אלף לינות בשנה, החל מ 2010. בעוד שמספר הלינות של תיירים מחו"ל נמצא במגמת ירידה עקבית, הרי שמספר הלינות של הישראלים נמצא במגמת עליה.
- אחוזי התפוסה בבתי המלון נסובו סביב 54% בשנים 2010-2013 ומשנת 2014 חלה ירידה של 5% ולאחריה ירידה של 1.5% נוספים בשנת 2015.
- העיר המתויירת ביותר בישראל היא תל אביב עם 70% תפוסה בשנת 2015, אחריה נמצאות אילת ואזור ים המלח עם 69%. הערים ירושלים, חיפה. הרצליה, טבריה, ונתניה נהנו כל אחת מכ- 55% תפוסה בשנה החולפת.
- אחד הנתונים, המדירים שינה מעיני מובילי התעשייה מלמד על מגמת ירידה במספר הלינות של תיירים זרים בבתי המלון בישראל, כאשר בשנת 2015 חלה ירידה של 10% במספר התיירים הזרים שלנו בבתי המלון בארץ שהתבטא בכ- 8200 לינות בלבד – שפל במספר הלינות של חמש השנים האחרונות.
- לצד הירידה במספר הלינות מחו"ל, חלה עליה של כ- 4% בלינות של ישראלים בבתי המלון.
תחום המלונאות בישראל: שוק בוגר ומגוון
כל מי שמסתובב ברחובות תל אביב הישנה מתפעל ממספר מלונות הבוטיק המעוצבים והמופיעים כפטריות לאחר הגשם. מרבית המלונות הללו הנם פרי יוזמתם של יזמים צעירים שחלקם אינו מגיע מתעשיית המלונאות ואשר ומגייסים למלאכה יועצים ואנשי מקצוע שצברו ניסיון בתפעול מלונות בוטיק בארץ ובעולם. תופעה זו, אינה ייחודית לתל אביב אלא ניכרת גם בצפון, החל ממלונות עירוניים בחיפה, דרך מלונות בוטיק בערים כמו: ראש פינה וזכרון יעקב ועד למלונות בוטיק ייחודיים שהפכו לאטרקציה תיירותית.
ייחודם של מלונות אלה, הוא במספר החדרים המצומצם בכל אחד מהם, בשירותים המוגבלים במלון (ללא בריכת שחייה, חדר כושר וכדומה) ובמסעדות היוקרה הפעילות בהם. הערכתנו היא, כי נמשיך ונראה עלייה במספר מלונות הבוטיק הפעילים בישראל ככל שהזמן יעבור, וזאת בשל הסיבות הבאות:
- מדובר במוצר הזוכה לפופולריות הולכת וגוברת בקרב קהלי היעד
- היקף הפעילות ושירותי האירוח המצומצמים מאפשרים לשמור על גמישות עסקית ותקורות מצומצמות לכח אדם המועסק.
- מרבית המלונות האלה מגוונים את מקורות ההכנסה שלהם וכוללים לא רק חבילות לינה סטנדרטיות אלא גם השכרת חללים וחדרים לאירועים עסקיים ופרטיים, הפעלת מסעדות עצמאיות ועוד. גיוון ההכנסות מחד והיקף הפעילות המצומצם מאידך מסייע לשמור על היציבות והקיימות העסקית.
לצד מלונות הבוטיק, אנו עדים לפלח נוסף, ההולך ומתפתח והוא המלונות העסקיים, כאשר, נכון להיום ניתן לציין את מלון קראון פלאזה בעזריאלי שנפתח לפני מספר שנים, את לאונרדו רמת החיל שמשמש הן כמלון עסקים והן כפתרון לינה לתיירות הרפואה לבית חולים אסותא שמעבר לכביש ואת לאונרדו ההולך ומושלם בימים אלה בדרך פתח תקווה בתל אביב. כל אלה, מצטרפים למלונות שונים בתל אביב, ירושלים, חיפה ובאר שבע ומאכלסים בעיקר אנשי עסקים. הנישה של מלונות אלו, הנם תוצאה של הגלובליזציה המואצת העוברת על השוק הישראלי, כאשר אנשי העסקים הרבים המגיעים לישראל לצורך עבודתם מחייבת את התחום לספק להם את הפתרונות המתאימים.
בהקשר זה, חשוב לציין גם את תיירות הרפואה בישראל, כאשר, ההערכות בשוק הן, שמידי שנה מגיעים לישראל כ- 50 אלף חולים המבקשים טיפול בבתי החולים בישראל. מקור התיירים מגוון וכולל גם מדינות איתן אין לישראל קשרים רשמיים ואף מדינות המוגדרות כמדינות אויב, כמו ערב הסעודית, נסיכויות המפרץ ועוד. השירותים אותם דורשים תיירים אלה מתוחכמים ויקרים במיוחד, יחסית לתיירות סטנדרטית, אולם ההכנסה עבור בתי המלון משמעותית שכן מדובר בתקופות שהות ארוכות יחסית.
כבר כעת, ניתן לראות כי בכל מרכז רפואי במרכז הארץ, ממוקם מלון המיועד גם לתיירות מרפא, כך בהדסה עין כרם וכך בהדסה הר הצופים. בנוסף, בימים אלה נבחנת אפשרות להקים מלון גם בבית החולים רמב"ם,
אתגרים לאומיים משולבים בכשלים סקטוריאליים
רמת המחירים של מלונות ארצנו היא מן הגבוהות בעולם, אך החוויה המוענקת בהם אינה משתווה לזו המוענקת ע"י מלונות באזור שמחיריהם זולים באופן ניכר. אחת העדויות למשבר בענף המלונאות היא אוטובוסים של תיירים העוברים מידי יום בגשר אלנבי לטובת סיורים בארץ הקודש. חלק לא מבוטל של התיירים המגיעים לאטרקציות התיירותיות ולמקומות הקדושים בישראל אינם לנים בבתי המלון ו נהנים מחבילות הכוללות שהות בבתי מלון בירדן, ממחירים אטרקטיביים במיוחד ומסיורים מודרכים בארץ שאינם כוללים לינה: יוצאים מעקבה בבוקר, נוסעים לירושלים או לטבריה וחוזרים בערב.
יתר על כן, באווירת משבר כלכלי מתמשך, מרבית התיירים שהגיעו מרוסיה ואירופה סבלו מהתחזקות השקל כך שכח הקנייה שלהם פחת וזאת בשל מדיניות התמחור הנובעת מסיבות שונות, החל ממגבלות האבטחה והכשרות, דרך מספר החדרים המצומצם בישראל וכלה ברגולציה המעמיסה תקורות על בתי המלון. עם זאת, אי אפשר שלא להתייחס למדיניות התמחור בבתי המלון בישראל ולרמת השירות והאירוח שאינה נהנית מסטנדרטים או ממוניטין טובים.
גם להיבט הביטחוני השלכות משמעותיות על הענף. כאן, מספר המבצעים בעזה יחד עם טרור היחידים, המתיחות הפוליטית והחרמות, מורידים את המוטיבציה של התיירים להגיע לחופשה בישראל. אך פה, חשוב להחריג את התיירים היהודיים שמגיעים לארץ לתקופות החגים ולביקורי משפחה. בעוד שהם מהווים את הנתח המשמעותי של התיירים בישראל, מדובר באוכלוסייה שלחלקה הגדול יש דירה בישראל או שמתארחת אצל קרובי משפחה. התפוסה במלונות של תיירים יהודים בולטת במיוחד בתקופות החגים, אולם חשוב להתייחס אליה באופן רציונלי – זהו אינו פתרון לבעיית המלונאות בישראל.
ייזום מלונאות בישראל – דרך חתחתים עם עתיד לוט בערפל
לאחרונה, אושרה בקריאה ראשונה הצעת חוק של משרד האוצר ומשרד התיירות, שמטרתה להכיר במתקני תיירות, ובכללם מלונות, כתשתית לאומית. במסגרת זו תכניות להקמת בתי מלון יזכו במסלול מקוצר בוועדות התכנון כל עוד הם עומדים באחד מהקריטריונים:
- מלון בודד בן 500 חדרים
- אגד של שני מלונות הכוללים 300 חדרים
- רשתות של בתי מלון המעוניינות להקים כמה בתי מלון במקביל
ההצעה כוללת גם אפשרות להקדיש 20% מהשטח של בית המלון למגורים.
הצעת חוק זו באה לתת מענה לסחבת הבירוקרטית הכרוכה בהקמת בית מלון בישראל. נכון להיום בניית בית מלון נמשכת בין 3-5 שנים. זאת מבלי לקחת בחשבון את הזמן הנדרש לקבלת היתרים, אישור תכניות ועוד שלבים בירוקרטיים נוספים וזאת כאשר, נתונים אלה מדאיגים במיוחד, לאור מחירי המלונות, המצב הביטחוני ויותר מכל – היצע המלונות של ירדן, הרשות הפלסטינית (בערים כמו בית לחם ורמאללה) ואלו הנמצאים בסיני ועוברים מתיחת פנים מרשימה ביותר.
לסיכום, ענף המלונאות בישראל מדשדש מזה שנים. הסיבות לכך מגוונות, חלקן אובייקטיביות וחלקן נובעות מתפיסה מיושנת של תחום המלונאות ומהאמונה כי הקהל הישראלי וחלקם הגדול של התיירים בישראל הם קהל שבוי.
עם זאת, ללא שינוי תפיסתי מהותי בקרב העוסקים בתחום, שישולב עם מתן הטבות מהותיות ליזמים בתחום, סביר להניח כי שינוי מגמה אינו נראה באופק.
מדינת ישראל, צריכה לקבל החלטה אסטרטגית אם כן, האם תיירות היא רק ענף עסקי שההתייחסות אליו היא כלכלית בלבד, או שמדובר בענף בעל חשיבות יתרה לתדמית המדינה בחו"ל. אם מדובר בשילוב של השניים, הרי שיש צורך לעצב תכנית אסטרטגית לענף, שתתפרס לאורך שנים ותכלול לא רק התייחסות למספר בתי המלון, כן או לא קזינו ולאתרים הקדושים.
תכנית כזאת צריכה להתייחס אף לנישות השונות בתחום, לפיתוחן וחשוב מכל – לטיפול בחוויה התיירותית הישראלית: מה מאפיין אותה, מה היא כוללת וכיצד היא יכולה להפוך לאבן שואבת לאורך זמן.