תיקון 4 לתמ"א 38 החדש, טומן בחובו שני אפיקים לקידום פתרונות לדיור להשכרה ולדיור בר השגה, כאשר  פתרונות אלה הוכיחו את עצמם כמוצלחים במיוחד ברחבי העולם ונראה כי יש בהם צורך ומקום גם אצלנו.

שי הראל / סמנכ"ל מחקר ופיתוח עסקי

לפני כשנה הודיע מנהל התכנון במשרד האוצר על התיקון הרביעי לתמ"א 38.

כבכל תחום הקשור לתכנון עירוני ולבנייה, גם התיקון הנוכחי הינו  תגובה לתנאי השוק, לצרכים העולים מהשטח ולאתגרים הכרוכים במיגון.

אך מניתוח התיקון לצערנו, גם התיקון הנוכחי אינו מהווה את הבשורה בכל מה שנוגע לגיבוש מדיניות מקיפה ומעמיקה לתחום ההתחדשות העירונית בישראל וגם לאחר שתיקון זה יתקבל, אנחנו נגלה במהרה שתיקון מספר 5 בוא יבוא…

אז מדוע הוא בכל זאת מעניין אותנו? העניין נובע, משום שתיקון 4 לתמ"א 38 טומן בחובו שתי הזדמנויות מהותיות לחיבור בין התחדשות עירונית ובין פתרונות לדיור בר השגה ולהשכרה לטווח ארוך בישראל.

העיסוק בפתרונות דיור לצעירים הולך ומתגבר מידי יום אולם עד כה, כל הפתרונות שהוצעו כללו מעבר למגורים מחוץ למרכזי הערים ובישובים באזור הפריפריה, אך  הצעירים הישראלים, כמו בכל מקום אחר בעולם, מעוניינים לגור בלב הערים וזאת בשל סיבות מגוונות:

• ברובם, אינם מעוניינים להחזיק ברכב שמגלם בעבורם מערך של הוצאות גבוהות ואינו עומד בקנה אחד עם הכנסתם.
• הצעירים מבינים, כי הפוטנציאל לקידום הקריירה שלהם יגיע לידי מימוש בלב הערים הגדולות: כאן הם יכולים להרוויח יותר, לשמוע על הזדמנויות אטרקטיביות ולהוות מועמדים נחשקים על ידי מקומות העבודה. לכן, מבחינתם מגורים בלב הערים מהווה השקעה בעתיד המקצועי.
• כל עוד לא תתפתח תחבורה ציבורית עירונית ובין עירונית הולמת בישראל, הצעירים בישראל יעדיפו לגור במרכז ולחיות חיים הכוללים לימודים, עבודה, פנאי ובילוי מבלי לבלות שעות בפקקים.

תיקון 4 לתמ"א 38 טומן בחובו שני פתרונות מהותיים:

• חיזוק מבנים שאינם מיועדים למגורים דוגמת משרדים, מרכזים מסחריים, מפעלים ומבני תעשייה ובתי מלון. במסגרת החיזוק, ובאם המבנה יוסב למגורים, יוענקו זכויות בנייה נרחבות יותר כדי להגדיל את ההתכנות הכלכלית לפרויקט.
• עירוב שימושים: שילוב בניה להשכרה על מבני ציבור שיעברו חיזוק במסגרת תמ"א 38.

שני הפתרונות האלה, באם ייושמו, ייצרו שינוי מהותי בכל הנוגע לפתרונות הדיור המוצעים לצעירים בלב הערים בישראל.

התחדשות עירונית ככלי לפתרון מצוקת הדיור בעולם – יש ממי ללמוד!

כאשר מסתכלים החוצה, לאירופה ולארצות הברית, ביטויים כמו דיור ציבורי, פרויקטים להשכרה, דיור בר השגה וכ"ו, הנם דבר שבשגרה ושמשרת את כלל שכבות האוכלוסייה.

אחת הדוגמאות הבולטות והמוצלחות בעולם היא הכפר האולימפי בלונדון, שתכנונו התבסס על תכניות העירייה להפוך את הכפר לשכונת מגורים חיה ותוססת, במקום ליצור עוד פיל אולימפי לבן. כיום, הכפר האולימפי בלונדון הפך לחמש שכונות מגורים, בנות 8000 יחידות דיור, ומסביבן בתי ספר, מתקני ספורט, מסלולי רכיבה לתושבים ובעיקר – המוני אנשים שהפכו את הכפר למרכז החיים שלהם.

אם נקפוץ מלונדון ליפן, נגלה שהמדינה שמתמודדת על בסיס יום יומי עם רעידות אדמה הפכה את הבנייה הקלה לאומנות ומומחיות. למרות כל אלה, היא נוהגת לערוך שיפוץ וחיזוק מסיבי של כל מבני המגורים הציבוריים אחת לכמה שנים כדי לוודא את העמידות בפני רעידות אדמה.

הדיור הציבורי ביפן אינו מיועד לקבוצה סוציואקונומית זו או אחרת אלא להיפך: ההנהגה המוניציפלית ביפן מכירה בערכן של אוכלוסיות צעירות וחזקות ולכן היא עושה כל שביכולתה על מנת לספק להן פתרונות מגורים בתוך הערים. הפרויקטים לדיור ציבורי ביפן עוברים חיזוק תקופתי נגד רעידות אדמה, ויותר מכך – הדירות עצמן עוברות שיפוץ ואבזור פנימי בכל פעם שמתחלף דייר.

פרויקט Estacio De La Mina ליד העיר ברצלונה מהווה עוד  דוגמא לגיוס ההתחדשות העירונית לטובת פתרונות לדיור להשכרה ודיור ציבורי. הפרויקט כולל דיור להשכרה, דיור ציבורי ודיור הנמכר ומושכר במחירי השוק, כולם בכפיפה אחת. השילוב בין כל אלה הופך את המקום למרכז עירוני חי, חזק ותוסס המסייע לצמיחה העירונית, כמו גם מאפשר לדייריו השונים ליהנות מפתרונות דיור ראויים, בהתאם ליכולת הכלכלית שלהם.

בנייני משרדים ישנים בתל אביב – הזדמנות של פעם בדור

כל מי שמסתובב ברחובות אלנבי, בן יהודה וקויפמן בתל אביב מעיד על ההזנחה של מגדלי משרדים שירדו מגדולתם וניטשו במהלך העשור האחרון. ההערכות בשוק הן כי ככל שעבודות רכבת הקלה יתקדמו, עוד ועוד חברות יעזבו את תל אביב לטובת ערי הלוויין, דבר שיגדיל את מספר המשרדים הנטושים בעיר.

ההערכות הן כי כבר היום יש למעלה מ- 70 בניינים בתל אביב בלבד שאינם מאוכלסים. בניינים אלה יכולים לשמש לבנייה של כ- 2000 דירות להשכרה לצעירים בעיר, בשטח של 50-70 מטרים.

ההסבה של אותם בניינים תשיג את כל היתרונות המיוחלים של התחדשות עירונית:

• במקום פילים לבנים נקבל מתחמי מגורים מלאי צעירים, החיים בעיר ומעניקים חיים לה ולעסקים הסובבים אותה.
• העירייה ורשויות האכיפה לא יצטרכו להתמודד עם ההשלכות הפליליות והבטיחותיות של אותם מבנים.
• אותם בניינים ינוהלו על ידי חברות ניהול שיצרו מקומות תעסוקה חדשים.
• ניתן להתנות את הסבת הבניינים האלה לא רק בחיזוק בפני רעידות אדמה אלא גם בשכירות מוגנת וארוכת טווח, שתשפיע על שאר השוק.

ומה עם מבני הציבור?

בעבר נהוג היה לחשוב כי קהילות עירוניות מתנגדות לשינוי התמהיל הקהילתי באופן קטגורי. עם זאת, שילוב דירות להשכרה במרכזים מסחריים בהם הפעילות נפסקת בלילה, יכול להפוך את אותם מרכזים למוקדי פעילות שוקקים שאינם הופכים לערי רפאים. דבר הנחשב ליתרון מהותי עבור אלה המתגוררים בסמוך אליהם.

יתר על כן, האמרת מחירי הדיור בשנים האחרונות יצרו מצב בו שוכרי דירות או כאלה שאינם מסוגלים לרכוש דירה אינם משתייכים לאוכלוסיות חלשות, אלא מדובר במשפחות צעירות שידם אינה משגת. צעירים אלה מהווים בכל עיר ובכל שכונה בישראל, נכס לכל דבר ועניין.

איך הופכים את החזון למציאות?

תיקון 4 לתמ"א 38 עדיין לא זכה לניסוח סופי ולאישור של כל גורמי התכנון, כך שקשה לחזות כיצד יראה בסופו ומה יהיו ההשלכות שלו על השוק.

עם זאת, אין ספק כי שינוי ייעוד של בנייני משרדים נטושים, התחדשות עירונית והפיכתם לפרויקטים להשכרה לא חייבים להיות יוזמה לאומית. עיריית תל אביב חזקה מספיק כדי לקדם תכניות כאלה בעצמה, לרבות שינויי הייעוד הדרושים. אמנם מדובר בפתרון שאינו מסורתי אבל אין ספק כי הפתרון יזכה את העירייה ואת העומד בראשה בפופולריות, יצור שינוי עירוני מהותי בעיר ויזכה לאטרקטיביות בעיני משקיעים.