תרבות הצריכה העולמית עוברת בשני העשורים האחרונים תהליך עמוק של שינוי בהרגלים , אשר ביסודו הנו השימוש ההולך וגובר ברשת האינטרנט לטובת הזמנת מגוון עצום של מוצרים ומכל העולם.

 הסיטואציה מוכרת לרובנו: אנו ישובים בבית או במשרד, מבצעים מחקר קטנטן אודות המוצר בו חשקה נפשנו, ובלחיצת כפתור מזמינים אותו לפתח הבית, או במקרה הפחות נעים, לאחד מסניפי דואר ישראל. כיום, מספרם ההולך וגובר של הלקוחות מחייב את הספקים השונים לקיים מערך לוגיסטי מורכב ויעיל המקצר את זמני ההגעה של המשלוחים בבטיחות וביעילות ליעדם. קיומו של מערך לוגיסטי יעיל ואיכותי נמצא בראש מעייניה של כל חברה השואפת לשמר את קהל לקוחותיה ולהגדילו בהתמדה.

חני הופמן, מנהלת תחום הנדל"ן המסחרי

העולם הפך לשוק אחד גדול בזכות פתיחת השווקים הגלובליים וכמובן… בזכות אתרי המכירות באינטרנט. שני גורמים אלו הביאו לצמיחה מתמדת של מחזורי הסחר הבינלאומיים שסיכמו את השנה החולפת עם גידול עקבי של 8% מידי שנה ובמשך עשרים השנים האחרונות. מכיוון שפעילות סחר בינלאומית מחייבת לוגיסטיקה מתוחכמת ויעילה, הצמיחה בסחר הבינלאומי משכה את ענף הלוגיסטיקה למעלה והגדילה את מחזורי העסקאות בענף ל- 8.5 טריליון דולר, המהווים 11% מהתוצר העולמי.

הגידול בפעילות מיקור החוץ ושיתופי הפעולה האסטרטגיים בין היצרנים לספקי השירותים גורמים לפריחה בענף השירותים הלוגיסטיים והכנסות החברות הפעילות בתחום נאמד  בכ-700 מיליארד דולר בשנה.

תחום הלוגיסטיקה בישראל נמצא במגמת צמיחה

צמיחה בהיקפי המסחר והשילוח מחייבת הערכות ברמת התשתיות הלאומיות ומדינת ישראל אינה נותרת מאחור. ממשלת ישראל השקיעה רבות בשנים האחרונות בסלילת כבישים ומחלפים, דוגמת כביש 6 וכבישי רוחב רבים. במקביל, מוקמים הן תשתיות חדשות לרכבת ישראל והן נמלי ים חדשים ומודרניים במפרץ חיפה ובאשדוד.

 ענף הלוגיסטיקה בישראל צובר תאוצה מרשימה בשל מספר סיבות מרכזיות:

•  בשל מצבה הגיאופוליטי של ישראל ויחסיה עם שכנותיה, אנו מהווים יעד סופי להגעת סחורה. דבר זה מביא לכך שתדירות המשלוחים לארץ קטנה יותר אך מתבצעת בהיקפי משלוח גדולים הדורשים שטחי אחסון רחבים יותר.
• 73% מהישראלים שמחוברים לאינטרנט קנו מוצר אחד לפחות מאתרי המכירות הבינלאומיים בשנת 2015. מדובר בגידול עצום, שלפי פיי פאל העולמית שערכה את הסקר רק ילך ויגבר.

לצד הצרכנים האלה, השוק הישראלי נפתח לייבוא מקביל וסביר להניח כי ככל שהרגולציה בתחום תפחת, כך יגדלו מספר המייבאים והיקפי היבוא. כל אלה מחייבים הקמת מרכזים לוגיסטיים גדולים ברחבי הארץ ויצירת תשתית לקבלת הסחורות ולהפצתן.

• ככל שהצרכן הישראלי נחשף לקמעונאים בינלאומיים, כך הוא נחשף לרמות שירות הנשענות על פתרון מהיר, אינטואיטיבי ושירותי לבעיות שלו. כל אלה משדרגים את רמת השירות הנדרשת מהיבואנים ומפיצי הסחורות, ומחייבים אותם להקים מרכזים לוגיסטיים מתקדמים טכנולוגית.
• בשל הצטרפותם של יבואנים רבים לשוק, בסדרי גודל משתנים, נוצרו מרכזים לוגיסטיים המשרתים מספר לקוחות במיקור חוץ. היבואנים והמפיצים מכירים בערכו של מרכז לוגיסטי מודרני וגדול ובחסכון ששימוש משותף במרכז כזה מייצג עבורם.

עתיד ענף הלוגיסטיקה בישראל

כבר היום כ-97% מהסחורות המגיעות לישראל עוברות בנמלי הים. הקמתם של נמלי הים החדשים בחיפה ובאשדוד בשנים הקרובות צפויה להכפיל את היקפי הסחורות בישראל ותאפשר תחרות אל מול נמלי ים גדולים אחרים הנמצאים בים התיכון. אנו מעריכים כי פיתוח הנמלים יביא עמו גידול בביקוש לשטחי לוגיסטיקה בכלל ובפרט בסביבת הנמל באשדוד, הממוקמת על צירי התחבורה הראשיים ובמרחק 30 דקות מתל אביב ומשדה התעופה.

המחסור בקרקעות לשטחים המיועדים למרכזי לוגיסטיקה מורגש היטב, בעיקר עקב הגודל הדרוש להקמתם. מחסור זה, בנוסף לגידול בביקוש, הביא לעלייה חדה במחירי השטחים המיועדים לכך הן במרכז הארץ והן בפריפריה. הפיכתה של הקרקע למרכיב מהותי בעלות הקמת מרכזים לוגיסטיים (40-50%) הביאה לשילוב טכנולוגיות מתקדמות בבנייה לגובה ולשילוב מנופים ורובוטים במחסנים אוטומטיים, דוגמת אלה של טבע, אוסם ושופרסל. כך למשל, מרלו"ג אוסם "שבר שיא" כשהוקם בו מחסן אוטומטי המתנשא לגובה של 40 מטרים.

היתרון לגודל בתפעול מרלו"ג הינו פרמטר קריטי בענף הלוגיסטיקה בו המרווחים אינם גבוהים ויש חשיבות מכרעת ליעילות. גודל מינימלי למרלו"ג יעיל הינו כ- 5,000 מ"ר. ואכן מרלו"גים בשטח של כ- 20,000 מ"ר אינם תופעה חריגה כיום.

משתמשי המרלו"גים אינם עשויים מיקשה אחת. לכל קבוצה יש דרישות מיקום אחרות הנובעות מאופי פעילותה. חברות שעיקר פעילותם סובבת נמל ימי, ממוקמות בעיקר ליד אשדוד (הביקושים לשטחי אחסון במפרץ חיפה קטנים יותר). חברות הממוקדות בשילוח אווירי ממוקמות בקרבת נתב"ג. מחירי הקרקעות בציר חדרה גדרה כמו גם ייעודי הקרקעות הביאו יזמים לבחון ולהחליט על הקמת מרכזים לוגיסטיים בפריפריה, במקומות דוגמת קריית גת, מודיעין ובאר טוביה. הרוכשים והשוכרים של מרלו"גים אלה מודעים אמנם לעלויות השינוע שיעלו אולם הם מבינים כי עלויות אלה יקוזזו במחיר הקרקע הנמוך.

השיקולים, אם כן, לבחירת מקום להקמת מרלו"ג הינם:

• מיקום מרכזי ונגישות לצירי תנועה מרכזיים
• זמינות הקרקע
• עלות הקרקע ועלות הארנונה למ"ר
• זכויות הבנייה בקרקע
• עלויות והיצע כח אדם

ולסיום, מומחים בענף מציינים כי אחד האלמנטים החשובים בניהול מרכזים לוגיסטיים הוא להיוותר תמיד עם אצבע על הדופק. הרגלי הצריכה של אנשים משתנים במהירות וטרנדים חדשים הפכו לעניין שכיח. גם חברות, קרי לקוחות של מרלו"גים למיניהם, עוברות שינוים עם הזמן ומשנות את תמהילן העסקי ולכן יש להעריך באופן שוטף את רמת היעילות של המררו"ג בהתאם לסביבת השוק הדינמית והמשתנה.

מרכזי לוגיסטיקה – אפיק מרתק בנדל"ן עסקי

כפי שכבר אמרנו, השוק הישראלי נעשה יותר פתוח , יותר מתוחכם , ומתפתח במהירות,  לאור זאת, סביר להניח כי נראה יותר ויותר יבואנים מביאים לארץ מוצרים שונים בהיקפי סחורה משתנים. לצד אלה, שירותי דואר ישראל יצטרכו להשתפר  על מנת להתמודד  עם היקפי משלוחים גדולים יותר. אליהם יצטרפו חברות שילוח ישראליות ובינלאומיות, במטרה לספק מענה להיקפי הסחר באינטרנט ההולכים וגדלים בשוק הישראלי. כל אלה ישפיעו לא רק על התרחבותה של הקטגוריה אלא גם על רמות הידע והתחכום שישולבו בהם.

אנו ב- VCELL מלווים מקרוב את התחום ואת ההתפתחויות בו, על מנת לענות על הצרכים אותם מציגים לקוחותינו בענף זה. אנו מאמינים כי התחום משקף פוטנציאל השקעה מעניין, במיוחד לאור נמלי הים החדשים, כמו גם נמל התעופה המתוכנן.  ורק לאחרונה סיימה vcell פרוייקט ענק בו מיפתה את כלל שוק הלוגיסטיקה בישראל ומתוך השוואה למציאות הגלובלית. חשוב לזכור כי יש מגוון שחקנים המשפיעים על קבלת ההחלטות בתחום: בעלי הקרקעות, החברות הבונות את המרכזים הלוגיסטיים וכמובן – הרוכשים והשוכרים שלהם.