בשנים שחלפו מאז השקת תוכנית תמ"א 38 בעלי הדירות הבינו את הערך של פרויקטים בהתחדשות עירונית והפכו לפעילים מאוד בקידומם. מדוע, אם כן, חל השינוי וכיצד הוא משפיע על קידום הפרויקטים?

שי הראל – סמנכ"ל מחקר ופיתוח עסקי, VCELL

אחד הגורמים שהופכים את נושא ההתחדשות העירונית בישראל למורכב ומעניין הוא השילוב של ארבעה גורמים המשפיעים על התכנות הפרויקט והשלמתו:

• הגורם הראשון הוא המדינה ומוסדותיה המעוניינים לקדם את הפרויקטים האלה כדי להביא למצב של מיגון האוכלוסייה בבית, באמצעות ממ"דים
• הגורם השני הוא העיריות והרשויות המקומיות האמורות להעניק את האישורים לפרויקטים האלה
• הגורם השלישי הוא היזמים
• והרביעי והחשוב מכולם הוא בעלי הדירות. בניגוד לפרויקטים יזמיים רגילים, בעלי הדירות הם בעלי הקרקע והסכמתם לקידום הפרויקט מהווה את התנאי הבסיסי מכולם להתהוות הפרויקט.

במהלך 11 השנים שחלפו מאז אישור המלצות המועצה הארצית לתכנון ובנייה לתכנית מתאר ארצית 38, חל שינוי מהותי במאזן הכוחות בין ארבעת הגורמים. בתחילת התהליך היזמים היו הבודדים להכיר בערכם של הפרויקטים האלה ועשו הכל כדי לשכנע את שאר השחקנים ביתרונות שלהם,  אך בשנתיים האחרונות אנו עדים לשינוי מהותי: בעלי הדירות שעד כה לא תמיד ראו את היתרונות בפרויקטים להתחדשות עירונית הפכו לתומכים הגדולים של התהליך ואף לקדמם מיוזמתם.

כיצד העניין בא לידי ביטוי? החברות המובילות בתחום ההתחדשות העירונית יעידו כי בזמן האחרון הם מוצפים בפניות של בעלי דירות ושל נציגויות של בניינים המבקשים באופן פעיל לקדם את הפרויקטים. עוד הם מעידים, כי תהליך השכנוע של הדיירים התקצר מהותית ועתה הוא אינו נסוב על האם כן או לא ליזום פרויקט אלא על איך ומתי.

לבסוף, אנו עדים למחאות של ממש של בעלי דירות בערים המעכבות פרויקטים מול העירייה וועדות התכנון העירוניות. דוגמא טובה לכך היא הנעשה ברמת גן: לאחר שנים בהם העיר הובילה את הסטטיסטיקה בנושא התחדשות עירונית, חלה עצירה מוחלטת בקידום ואישור פרויקטים. בעלי דירות רבים מצאו את עצמם בחזית אחת עם היזמים מול וועדות התכנון בעיר, כאשר הטענה שלהם ברורה מאי פעם: אנחנו רוצים לקדם את הפרויקטים ואתם בעירייה עוצרים אותם.

מה באמת גרם לשינוי? לכך ניתן למנות 5 סיבות עיקריות:

• הדשא של השכן ירוק יותר: כל עוד מספר הפרויקטים שהושלמו היה נמוך, בעלי הדירות לא ראו פרויקטים מוצלחים מולם. ככל שמתקדמים יותר פרויקטים חדשים ואטרקטיביים, יותר ויותר בעלי דירות רוצים גם. תופעה זו מביאה לכך שיזמים שבונים פרויקטים באזורים מסוימים מקבלים במהלך הבניה פניות רבות משכנים שמעוניינים להתחיל תהליך דומה.
• לשפר דיור מבלי לעזוב את הבית: מחירי הנדל"ן המאמירים, במיוחד במרכז הארץ וההבנה כי דירה לאחר התחדשות עירונית משיאה ערך של 50% לפחות, מול מחירה במצב הקודם, גרמו לבעלי דירות רבים לשנות את השאלה הנצחית מה היזם מרוויח ועברו לחשב את הרווח שהם יכולים להשיג מהתהליך.
• חינוך שוק: במהלך 11 השנים החולפות היזמים פיצחו את האתגר הגדול בשיווק פרויקטים בהתחדשות עירונית: בעוד שבפרויקט יזמי רגיל מדובר בפעילות שיווקית מול הקונים בלבד, הרי שבתמ"א 38 מדובר בפעילות שיווקית דו כיוונית: בהתחלה מדובר בפעילות שיווקית מול בעלי הדירות ולאחר מכן, פעילות שיווקית מול הרוכשים. במהלך השנים הבינו היזמים, שהדיירים עוברים תהליך רגשי בעת מתן הסכמה לקידום הפרויקטים שכללו את שיטות השכנוע מצד היזמים בעוד שהדיירים למדו מהתקשורת מהם היתרונות של הפרויקטים ומדוע כדאי לקדם אותם.
• הברירה הטבעית: בשנים הראשונות לתכנית יזמים, עורכי דין, מתווכים ובעלי עניין נוספים נהרו לתחום וביקשו לקדם פרויקטים. ככל שהזמן עבר הם הבינו כי מדובר בתחום מורכב הדורש מקצוענות ואורך רוח. מהצד השני, הדיירים למדו לזהות את היזמים המובילים והאמינים ולפעול מולם. התוצאה של מהלך זה גרמה לברירה טבעית בשוק שהתוצאה שלה היא התמקצעות בתחום ובניית מוניטין של חברות מובילות, איתן הלקוחות מעוניינים לקדם פרויקטים
• ממ"ד בכל דירה: הסיסמא השחוקה שאומרת שהעורף הפך חזית קיבלה משנה תוקף בשנים האחרונות: ממלחמת לבנון השנייה, דרך המבצעים השונים בעזה וכלה בצוק איתן, כמעט כל הערים בישראל נמצאות בטווח הטילים של ארגון טרור כזה או אחר. המשפחות בישראל הבינו שהממ"ד מהווה את הכלי העיקרי שלהם להתגוננות בפני התקפות טילים שכנראה יהיו הנשק העיקרי במלחמה הבאה. רוצים ממ"ד? אין בעיה… יש דרך אחת קלה להשיג אותו מבלי לקנות דירה חדשה: תמ"א 38.

חשוב לציין כי למרות השינוי בעמדת הדיירים לא מדובר בדרך חלקה ממהמורות בתהליך השכנוע שלהם. עדיין נותרו סוגיות כמו מה התמורה שהדיירים מקבלים, מצבים של אי בהירות בכל הנוגע לבעלות על הנכס וכמובן – דיירים סרבניים. לאחרונה בתי המשפט מתייחסים בחומרה לסרבנים שפשוט מגלים תיאבון יתר אולם עדיין מדובר בסוגיה שעדיף לפתור מחוץ לכותלי בית המשפט.

מה הלאה?

 אז אכן מדובר בתהליך מבורך: בעלי הדירות הגיעו למצב של זהות אינטרסים עם היזמים. דבר שיקל על תהליך הקידום של הפרויקטים והשלמתם. יתר על כן, הסכמה וזהות אינטרסים מהווים כלי מכירתי חשוב מאוד מול הרוכשים החדשים שיצטרפו לבניין ועד כאן כולם מרוויחים. אולם… האם זה באמת עשה שינוי מהותי? פה אנחנו צריכים להיות הרבה יותר זהירים.

כל עוד המדינה והרשויות המקומיות לא יכירו בערך הפרויקטים האלה ובחשיבותם לפתרון מצוקת הדיור ולא יקדמו את תהליכי התכנון והאישור של הפרויקטים הללו אנו מסתכנים במצב בו בעלי הדירות יאבדו אמון בתהליך ונחזור לנקודת המוצא.