באפריל 2005 אישרה ממשלת ישראל את המלצות המועצה הארצית לתכנון ובנייה לתכנית מתאר ארצית 38, כאשר מטרת התכנית היתה חיזוק מבנים בפני רעידת אדמה, כאשר ההיגיון שעמד מאחורי האישור היה פשוט מיסודו – מדינת ישראל תפתור את בעיית המבנים שלא נבנו לפי התקן לעמידות בפני רעידות אדמה באמצעות הטבות ליזמים שיבנו דירות נוספות בבניינים רעועים מול דיירים שיגבירו את ביטחונם האישי.

שי הראל – סמנכ"ל מחקר ופיתוח עסקי, VCELL

על פניו, נראה אז שמדובר בפתרון אידאלי: המדינה תזכה למיגון מבלי ליצור עומס תקציבי, הערים יזכו בשכונות מתחדשות ובעלי הבתים יזכו לשדרוג הדירה שלהם ללא עלויות.

נכון לכתיבת שורות אלה נראה, כי חוץ מבעלי הבתים והיזמים, אשר " קפצו" לבריכה מורכבת של אינטרסים זו, איש אינו באמת , ממש מעוניין לקדם את התכנית ויותר מכך – הרשויות המקומיות והממשלה מראות שוב ושוב כי הן אינן מעוניינות בה כלל ועיקר.

בתחילת נובמבר הצליח אביגדור יצחקי – ראש מטה הדיור במשרד האוצר להעביר תיקון לתמ"א 38 המקבל את הפרשנות המאפשרת זכויות בניה נרחבות. גם כאן, כמו בפעמים הקודמות ההחלטה התקבלה אבל היישום שלה קשה סבוך וההשלכות לא יאחרו לבוא: פרויקטים יתעכבו, הבירוקרטיה תחגוג ובעלי הדירות? שיחכו…

הסיבות בגללן התכנית, על שלל תיקוניה, אינה מתקדמת לשום מקום ברורות וידועות. רבים כתבו על זה ורבים עוד יותר חווים אותם על בשרם. מאמר זה ינסה להציג צורת מחשבה חדשה להתנעת תהליך ההתחדשות העירונית בישראל.

קודם כל – מדוע התחדשות עירונית כה חשובה?

מבחינתו של הדייר, מגורים בבניין ישן מהווים סיכון לא רק בפני רעידות אדמה, אלא כפי שהוכח בצוק איתן, גם בפני טילים המגיעים מכיוון דרום או צפון.

מכיוונה של הרשות העירונית: בשנים האחרונות השתרשה תרבות לפיה תושבי העיר מהווים נטל כלכלי על העיריות. לכן הם מעדיפים להתמקד בדירות יוקרה מחד ובאזורי מסחר ותעשייה מאידך. צורת מחשבה זו בעייתית מסיבות רבות , שהבולטת שבניהן הנה שאף יזם לא ירצה לבנות מגדל משרדים או מרכז קניות יוקרתי בעיר שבה התושבים מתגוררים בבניינים מתפוררים. יתר על כן, מרכזי הערים הגדולות במרכז הארץ זקוקים יותר מאי פעם לחידוש תשתיות ולמתיחת פנים. התחדשות עירונית היא הדרך הטובה ביותר להעיר את מרכזי הערים ולהחזיר אותם לימים היפים שלהם.

תכנית תמ"א 38 ניסתה למצוא פתרון נקודתי להתחדשות עירונית בישראל, מבלי לקחת בחשבון את המרקם העירוני, את האזורים בפריפריה המועדים לפורענות, את מחירי הנדל"ן ואת הצרכים העירוניים הנובעים מהגדלת האוכלוסייה בערים.

זוהי הסיבה, שכל הפתרונות והתיקונים שהוצעו עד כה זוכים לביקורת או להתנגדות על ידי השחקנים העיקריים בתחום הנדל"ן בישראל: המוסדות הרגולטוריים מעמיסים הנחיות ותקנות השכם והערב, רשויות התכנון העירוניות והמחוזיות מסרבות לאשר פרויקטים בשל סיבות שונות, הערים מודיעות על מדיניות משתנה מעת לעת והבנקים מסתכלים על שרשרת הבירוקרטיה ומתקשים לגבש מדיניות מימון מתאימה.

בעלי הדירות והיזמים נאלצים להתמודד עם ההשלכות של כל אלה: חוסר היכולת לדעת האם ומתי פרויקט יאושר במלואו, מתי יתחילו העבודות וחשוב לא פחות מבחינת היזמים – מתי הדירות החדשות יצאו לשוק וההשקעה רבת השנים בפרויקט תניב את פירות שלה.

הפתרון לכל אלה, דורש מחשבה מעמיקה ובניית חזון להתחדשות העירונית בישראל. אכן, ממשלת ישראל וגופי התכנון אינם נוהגים לחשוב לטווח הארוך אבל כאן נראה שלא תהיה ברירה.

הדרך לפתרון, צריכה להתחיל בהבנת הצרכים העתידיים של הערים בישראל: החל מתשתיות חשמל ומים, דרך שירותים עירוניים וחינוך וכלה בתנועה ותחבורה. ללא הבנה ברורה של הצרכים העירוניים האלה לא ניתן יהיה להעריך את היכולת של הערים לקלוט אוכלוסייה חדשה ולספק לה שירותים ראויים.

לאחר ההבנה של כל אלה יש להגדיר תחומי אחריות: מי אחראי על התשתיות העירוניות, מי אמור לתקצב אותן ומהם הסטנדרטים הראויים.

גיבוש מדיניות התחדשות עירונית לכל עיר. המדיניות תכלול מהם שלבי הפיתוח העירוני הנדרש, כמה יחידות ניתן להוסיף בכל אחת מאבני הדרך וכמובן – מהם גבולות הפיתוח העירוני.

מיותר לציין , כי מדיניות כזאת תכלול לא רק התייחסות לערי המרכז בהן התחדשות עירונית אטרקטיבית ליזמים, אלא גם לפריפריה, בה התחדשות עירונית היא מחויבת המציאות. עד כה דיברו על פתרונות של ניוד זכויות אולם כבר עכשיו הערים במרכז טוענות כי ההתחדשות העירונית יוצרת עומס בלתי אפשרי על התשתיות.
אולי כדאי לחשוב על פתרונות שיהפכו את הפרויקטים האלה למשתלמים יותר מבחינתם של היזמים וכאן מדובר על הגדלה משמעותית של זכויות הבניה, באופן שיאפשר ליזמים לראות בפרויקטים האלה משתלמים במיוחד.

לבסוף מדיניות זו תהיה חייבת לכלול התייחסות לשמירה על זכויות בעלי הדירות ולתיאום ציפיות בניהם ובין היזמים. כיום העובדה כי אין סטנדרטיזציה בתמורה לדיירים יוצרת מציאות של מקח וממכר בניהם ובין היזמים. עובדה זו מקשה עוד יותר על יצירת תהליך אוטומטי של ייזום ואישור פרויקטים.

יתר על כן, אנחנו שומעים על יותר מידי מקרים בהם בעלי דירות התקשרו בפרויקט כובל עם גורמים שונים שנעלמו מהתמונה ולכן אין להם אפשרות לקדם את הפרויקטים של עצמם.

אמנם דובר על הקמת מטה ממשלתי לנושא התחדשות עירונית במשרד האוצר ונראה כי יש מחויבות אמיתית להקמתו אולם מטה, ללא תכנית ארוכת טווח הכוללת התייחסות אסטרטגית לכל ההיבטים יהיה כמו צבא ללא פקודת מבצע.