הכלכלה השיתופית ההולכת וצוברת תאוצה ברמה הגלובלית הולכת ומשנה גם את מודל השכירות בשוק המשרדים בישראל. ואיך זה בדיוק יקרה?

חני הופמן – מנהלת חטיבת הנדל"ן המניב, בחברת הייעוץ האסטרטגי – VCELL

אם תבחנו לרגע את עצמכם, סביר להניח שתגלו כי החופשה האחרונה שלכם התחילה בשתי תחנות עיקריות: הראשונה, בשיטוט באפליקציית TripAdvisor, המעניקה את האפשרות לבחור את המלון המושלם. השנייה באמצעות אפליקציית – Airbnb, כי האמת, אם לא בחרתם מלון של חמישה כוכבים, כנראה שעדיף לשהות בדירה מעוצבת הממוקמת בלב לונדון או בוילה פרטית אותנטית בלב טוסקנה.
שני האתרים האלה, כמו גם UBER, ו- WAZE הישראלית, שייכים לטרנד המשנה את הכלכלה העולמית מקצה לקצה. וקוראים לזה כלכלה שיתופית , כאשר הרעיון עומד מאחוריה מבוסס על העובדה שכל אחד ואחד מאיתנו יכול לתרום ליצירת כלכלה צודקת, חכמה, ומשתלמת יותר.

הטרנד העולמי כבר משפיע גם על שוק המשרדים בעולם כאשר הדוגמאות הטובות ביותר לשינוי זה הנם המיזמים Mindspace ,WeWork, ואחרים.
הנייד, הענן והאפליקציות של Google שינו לחלוטין את עולם התעסוקה בשני העשורים האחרונים. בכך שאפשרו לעבוד מכל מקום, בכל שעה תוך שמירת הגישה לכלל הקבצים..
המשברים הכלכליים של 2001 ו- 2008 שינו את שוק העבודה באותם שנים בכך שהביאו חברות רבות לשאוף למודל העסקה גמיש החוסך תקורות כח אדם ופנייה גוברת להעסקה באמצעות מיקור חוץ (freelancers).
בד בבד, בני דור ה- Y (בני 20-35) המתגלים כיצירתיים וחסרי גבולות הביאו לעולם את הסטארטאפים הקוראים תיגר על כל המודלים העסקיים, לרבות העובדה הבסיסית, שחברה צריכה משרדים משלה.
דור ה- Yמתאפיין בכך שכל המסגרות, האקסיומות החברתיות והנורמות העסקיות מהוות מבחינתו בסיס לשינויים. מסתבר שיזמי ההי טק, המעצבים הגראפיים, עורכי הדין העצמאיים והמתכנתים אוהבים מאוד את חללי העבודה המשותפים ולא ממהרים לעזוב אותם גם אחרי תהליכי גיוס וצמיחה.

ומהי הסיבה? מכיוון שהם מקבלים את החבילה המלאה: משרד עם כל השירותים מבלי להתחייב לעלויות שכירות כובלות וכאבי ראש מהתעסקות בבירוקרטיה ובאדמיניסטרציה, נהנים מחוג חברתי של אנשים שדומים להם ויותר מהכל – אותם חללי עבודה הופכים למוקד להזדמנויות עסקיות יוצאות מהכלל עבור היזמים הצעירים ועבור סקאוטרים ("ציידים" שתפקידם למצוא הזדמנויות למיזוגים ורכישות) של חברות בינלאומיות.
למעשה, שיתוף משרדים אינו קונספט חדש ואחת החלוצות והמובילות בתחום היא חברת Regus הפעילה למעלה מ- 25 שנה ואילו ה"ילד החדש בשכונה" היא חברת WeWork הפעילה 5 שנים בעולם ובארץ רק שנתיים, והגיעה להישגים מרשימים.

אז מה בין מודל Regus ל WeWork?
WeWork הוקמה ע"י היזם הישראלי אדם נוימן והאדריכל מיגל מקלוי ב- 2010 ומפעילה 61 משרדים ב- 18 ערים בעולם. החברה מוערכת היום בכ- 5 מיליארד דולר (לפי סבב גיוס הון בסוף 2014). WeWork נכנסה לשוק הישראלי לפני פחות משנתיים ומפעילה כיום משרדים בשטח כולל של כ- 13,000 מ"ר ברחוב דובנוב ובשרונה בתל אביב, בהרצליה פיתוח והחל מינואר 2016 בפארק ההייטק של גב-ים בבאר שבע. רשימת הלקוחות של החברה בישראל מורכבת מחברות כמו UBER ותכנית היזמות של 8200, כמו גם יזמים צעירים שנמצאים בדרך לכבוש את העולם, או לפחות סנטימטר בסמארטפון שלכם.

רבים נוטים לחשוב כי WeWork הוא גלגול מודרני של Regus הוותיקה, אך אם נשווה את שתי החברות למודלים בתחום התיירות, הרי ש Regus היא בית מלון של חדרי משרדים וישיבות, בעוד ש- WeWork היא Airbnb, דוגמא קלאסית לכלכלה שיתופית.
מעניין לראות כי Regus הותיקה נסחרת בבורסת לונדון לפי שווי של כ- 4.8 מיליארד דולר, הקרוב לשוויה של WeWork. מה שלקח ל- Regus 25 שנים עשתה WeWork תוך 5 שנים בלבד.
לדברי רוני צדר מנהלת קהילת WeWork ישראל "המימד הקהילתי כ"כ חזק שההתייחסות לחברי הקהילה אינה כ"לקוחות" אלא כ"חברים". כל חבר חדש המצטרף לקהילה חותם על הסכם חברות, הניתן לסיום בכל עת, מקבל משרד מאובזר לחלוטין ומרוהט זמין 24/7, סלון המעודד מפגשים ושיחות, מטבח עם קפה ובירה ללא הגבלה, חדרי ישיבות בגדלים שונים ושירותי הדפסה. כל בניין מנוהל ע"י אנשי קהילה הדואגים לכל האדמיניסטרציה והתפעול ובעיקר לטיפוח וסיוע לחברי הקהילה בפיתוח עיסקי ובהיכרויות בינהם. כך נולדים לא מעט סיפורי הצלחה כמו אנג'ל שהשקיע בסטרטאפים מהקהילה ורבים אחרים".
לחברה כ- 35,000 חברי קהילה בכל העולם המנהלים רשת פנימית, המהווה שילוב בין הרשתות החברתיות: facebook ו- Linkedinהמשמשות כפלטפורמה לשיתופים עסקיים וחברתיים.
צדר מוסיפה כי "לגיוון יש משמעות מבחינתנו. יושבים אצלנו סטרטאפים, עורכי דין, מעצבים גרפיים, חברות יחסי ציבור, חברות תיווך ועוד. כל מי שרוצה יכול להגיע ללא סינון כי אנו מאמינים בהפריה הדדית".

אוטובוס + פרילנסרים + אזור שוקק = מתחם עבודה מצליח
יזמי ומשקיעי נדל"ן רבים שוקלים להצטרף לטרנד באופן עצמאי, בשת"פ עם ארגונים חברתיים ואפילו ביוזמות מוניציפליות. מבדיקה שערכנו עולה כי מתחמי העבודה הפופולריים הצליחו ליצור תמהיל של קריטריונים המסייע להם להפוך לאטרקטיביים ופופולריים:

• פוטנציאל עסקי – קיום מסה קריטית של קהל יעד המורכב מיזמים, פרילנסרים, וחברות קטנות.

• מיקום- קירבה לתחבורה ציבורית נוחה וזמינה- אוטובוסים ורכבות.

• סביבה שוקקת וטרנדית של מסחר, מסעדות, שירותים וחיי קהילה.

• יצירת פלטפורמות שיעודדו את משתמשי חללי העבודה המשותפים לקחת חלק פעיל לקהילה וליצור איתה קשרי גומלין הדוקים.

• שטח קומה מעל 800 מ"ר בכדי ליצור אינטראקציה מפרה בין משתמשי חללי העבודה.

ומה יהיה על שוק המשרדים?
שוק צרכני המשרדים הולך לכיוון ביזור. מה שהתחיל בקרב קומץ חברות מחולל שינוי מהותי בשוק העבודה: חברות גדולות רבות עוברות למודלים גמישים בכל הנוגע לשעות עבודה במשרד ולשכירת שירותי Outsourcing בתחומים שאינם תחומי ליבה. כל אלה הופכים את חללי העבודה המשותפים לנפוצים יותר ויותר.
יתר על כן, כבר כיום אנו רואים חברות הי טק גדולות ומבוססות המזמינות יזמים להשתמש בחללי עבודה משותפים במתקנים שלהם, זאת בעיקר כדי לעקוב מקרוב על יזמויות רלוונטיות שעשויות לתרום לצמיחה העסקית שלהן.
סביר להניח כי נהיה עדים ליותר חברות שיספקו חללי עבודה משותפים. כבר כיום, ישנן עשרות יזמויות נקודתיות בתחום, כדוגמת הספרייה במגדל שלום, בית הצעירים של תל אביב במזא"ה 9 המתמקד ביוזמות חברתיות, מיזנטרופ, mesh ואחרים.
קיימת כאן הזדמנות עסקית מצד בעלי הנכסים להיכנס לתחום של חללי המשרדים המשותפים, תוך ניצול מיקומים אטרקטיביים, בניינים בעלי אופי ייחודי, נגישות לתחבורה ציבורית ועוד.

ההמלצות החמות שלנו ליזמי הנדל"ן:

• מספר המשתמשים בחללי עבודה משותפים ליחידת שטח, גבוה פי 4 לעומת משרדים רגילים. מדובר על כ- 6.5 מ"ר לעובד בחלל משותף לעומת כ- 20-30 מ"ר במשרד רגיל. עמדות העבודה קטנות יותר וניצול השטח הנו מיטבי, ביחס למשרדים הבנויים מחדרים וחללים פתוחים (open space). המשמעות ליזם, הנה יצירת תנועה קהל משמעותית יותר של עובדים באותו תא שטח.

• חללי השיתוף, תורמים למיתוג צעיר ודינמי של הבניין, עם תנועת עובדים ומבקרים גבוהה. בשוק משרדים תחרותי כל כך, הצפוי לנו בשנים הקרובות, צריך לחדש וליצור בידול בולט לעין לכל בניין.

• תנועת עובדים משפיעה לחיוב על שטחי המסחר והשירותים בקומת המסחר ובסביבת הנכס.

• משתמשי חללי השיתוף הינם פוטנציאל לשוכרים עתידיים בנכס לכשיתרחבו.

• גמר המשרדים: ליזמי הנדל"ן עומדות מספר חלופות להשכרת השטחים. חלופה אחת, ברמת גמר מלאה (בד"כ לפי תקציב קבוע). חלופה שניה, ברמת מעטפת, כאשר השוכר מממן על חשבונו את עבודות הגמר. אין ספק כי בחללי העבודה מושם דגש רב על עיצוב חדשני ועדכני, תכנון מוקפד וניצול מיטבי של השטחים הציבוריים, חדרי הישיבות, חללי העבודה המשותפים וחדרי העבודה הפרטיים.

• כמו שפארק עסקים נותן ערך מוסף לדייריו לעומת בניין משרדים בודד, כך גם בניין משרדים אשר יש בו מרכיב של משרדים משותפים יוצר תמהיל מפרה של שוכרים ומשתמשי קצה.

אין ספק כי טרנדים באים והולכים, ייתכן כי, כמו שלכל מותג יש מחזור חיים, כך גם חללי העבודה יעברו שינויים בהתאם לדרישות הזמן. עם זאת, הרשתות החברתיות והכלכלה השיתופית ילכו ויתעצמו, שוק העבודה יעמיק את מודל ההעסקה הגמיש ובמקביל הפתרונות הטכנולוגיים ישחררו אותנו מהצורך במשרד הכולל שולחן, מסך, טלפון וארון תיוק.
לכן, סביר להניח כי מתחמי העבודה המשותפים יישארו איתנו לאורך זמן. יזמי נדל"ן בשוק המשרדים צריכים לבחון את שילובם בעשייתם השוטפת כפי שהם בוחנים שילוב של עוגנים אסטרטגיים אחרים כמו שטחי מסחר, מלונאות ודומיהם.